Da leggere con attenzione, scandendo bene i passaggi, per fermarsi su un concetto fondamentale: non si può fare impresa e mercato rischiando i soldi dei clienti! Se questo avviene, come avviene, è perché manca l’impresa e manca il mercato, almeno nell’accezione classica del termine.
Detto dell’anomalia rappresentata dall’accesso al finanziamento per il tramite degli anticipi versati dagli acquirenti senza che questi abbiano ancora alcun titolo di proprietà, bensì solo delle promesse scarsamente valide e certificabili, occorre sottolineare un altro aspetto che evidenzia meglio ancora la situazione anomala.

In mancanza di capitale di rischio, in quanto l’assoluta maggioranza delle imprese edili ha un livello straordinariamente basso di patrimonializzazione, l’impresa lavora da una parte con i soldi ricevuti in prestito dalla banca e dall’altra con quelli anticipati dagli acquirenti.
Pochi o tanti che siano questi ultimi finiscono per essere determinanti per la redditività complessiva dell’iniziativa sulla quale l’impresa punta per ricavare profitti.
Di più: la presenza di soldi anticipati dagli acquirenti abbassa in maniera proporzionale il capitale di rischio residuo: più soldi si anticipano meno l’impresa rischia di suo e meglio esternalizza il rischio su soggetti impropri, gli acquirenti appunto.
A questo quadro si aggiunge la mancanza quasi assoluta di controlli relativi all’applicazione delle norme complessive, determinando una situazione di generalizzata disapplicazione della Legge in tutte le norme che regolano e disciplinano l’attività di costruzione.
In conclusione: la propensione all’azzardo morale da parte delle imprese, vale a dire la totale mancanza di rispetto della legge, dipende dal combinato costituito dall’assenza di capitale di rischio e dalla pari assenza di controlli.

Ecco la prima di una serie di chiarimenti a uso dei più, nei quali sono compresi in ordine sparso:

1. decisori politici di ogni ordine e grado;
2. gli stessi imprenditori ai quali fare i pesci in barile è quasi sempre conveniente in virtù dell’ignoranza dei primi in lista 1.
3. cittadini italiani, che a vario titolo, a svariate riprese e il più delle volte a vanvera decidono di destinare la loro fiducia ai soggetti al punto 1.
4. ai potenziali acquirenti di immobili, che poi sono gli stessi del punto 3 ma non lo sapevano e quindi se sanno anche loro ciò che dovrebbero sapere quelli del punto 1 e 2 ci guadagnerebbero in termini di serenità e sicurezza dopo che sono andati a cercarsele dove non potevano trovarle, e cioè agenzie immobiliari, costruttori, associazioni dei consumatori ecc.

Il problema «fallimenti immobiliari», vale a dire il fatto che in Italia, e solo in Italia, le conseguenze del fallimento d’impresa ricadono sugli acquirenti, è indice di una forte anomalia nel sistema produttivo del comparto edilizio.
Riassumibile in questo comportamento: l’impresa edile usufruisce, con gli anticipi dell’acquirente, di una forma particolarissima di finanziamento. A costo zero, perché sui soldi dell’acquirente l’impresa non paga alcun tasso di interesse. I soldi dell’acquirente entrano nella disponibilità del costruttore che dovrebbe impiegarli nell’iniziativa per la quale l’acquirente ha sottoscritto un preliminare. Vedremo le caratteristiche di questo preliminare in seguito. Per ora il punto da sottolineare è questo: il costruttore riceve soldi a costo zero e rilascia una semplice promessa di consegna dell’abitazione. Questa è un’anomalia, in quanto i normali canali di finanziamento del rischio di impresa prestano soldi all’imprenditore sempre a un certo costo.