Da leggere con attenzione, scandendo bene i passaggi, per fermarsi su un concetto fondamentale: non si può fare impresa e mercato rischiando i soldi dei clienti! Se questo avviene, come avviene, è perché manca l’impresa e manca il mercato, almeno nell’accezione classica del termine.
Detto dell’anomalia rappresentata dall’accesso al finanziamento per il tramite degli anticipi versati dagli acquirenti senza che questi abbiano ancora alcun titolo di proprietà, bensì solo delle promesse scarsamente valide e certificabili, occorre sottolineare un altro aspetto che evidenzia meglio ancora la situazione anomala.

In mancanza di capitale di rischio, in quanto l’assoluta maggioranza delle imprese edili ha un livello straordinariamente basso di patrimonializzazione, l’impresa lavora da una parte con i soldi ricevuti in prestito dalla banca e dall’altra con quelli anticipati dagli acquirenti.
Pochi o tanti che siano questi ultimi finiscono per essere determinanti per la redditività complessiva dell’iniziativa sulla quale l’impresa punta per ricavare profitti.
Di più: la presenza di soldi anticipati dagli acquirenti abbassa in maniera proporzionale il capitale di rischio residuo: più soldi si anticipano meno l’impresa rischia di suo e meglio esternalizza il rischio su soggetti impropri, gli acquirenti appunto.
A questo quadro si aggiunge la mancanza quasi assoluta di controlli relativi all’applicazione delle norme complessive, determinando una situazione di generalizzata disapplicazione della Legge in tutte le norme che regolano e disciplinano l’attività di costruzione.
In conclusione: la propensione all’azzardo morale da parte delle imprese, vale a dire la totale mancanza di rispetto della legge, dipende dal combinato costituito dall’assenza di capitale di rischio e dalla pari assenza di controlli.

Ecco la prima di una serie di chiarimenti a uso dei più, nei quali sono compresi in ordine sparso:

1. decisori politici di ogni ordine e grado;
2. gli stessi imprenditori ai quali fare i pesci in barile è quasi sempre conveniente in virtù dell’ignoranza dei primi in lista 1.
3. cittadini italiani, che a vario titolo, a svariate riprese e il più delle volte a vanvera decidono di destinare la loro fiducia ai soggetti al punto 1.
4. ai potenziali acquirenti di immobili, che poi sono gli stessi del punto 3 ma non lo sapevano e quindi se sanno anche loro ciò che dovrebbero sapere quelli del punto 1 e 2 ci guadagnerebbero in termini di serenità e sicurezza dopo che sono andati a cercarsele dove non potevano trovarle, e cioè agenzie immobiliari, costruttori, associazioni dei consumatori ecc.

Il problema «fallimenti immobiliari», vale a dire il fatto che in Italia, e solo in Italia, le conseguenze del fallimento d’impresa ricadono sugli acquirenti, è indice di una forte anomalia nel sistema produttivo del comparto edilizio.
Riassumibile in questo comportamento: l’impresa edile usufruisce, con gli anticipi dell’acquirente, di una forma particolarissima di finanziamento. A costo zero, perché sui soldi dell’acquirente l’impresa non paga alcun tasso di interesse. I soldi dell’acquirente entrano nella disponibilità del costruttore che dovrebbe impiegarli nell’iniziativa per la quale l’acquirente ha sottoscritto un preliminare. Vedremo le caratteristiche di questo preliminare in seguito. Per ora il punto da sottolineare è questo: il costruttore riceve soldi a costo zero e rilascia una semplice promessa di consegna dell’abitazione. Questa è un’anomalia, in quanto i normali canali di finanziamento del rischio di impresa prestano soldi all’imprenditore sempre a un certo costo.

La scarsa conoscenza della legge produce, tra svariati effetti nocivi, anche quello di non permettere la corretta percezione delle tutele attrezzate dal legislatore. In altre parole, il dispositivo normativo, per il fatto di essere stato eluso, viene percepito erroneamente come malfunzionante e non efficace. Naturalmente non è assolutamente vero: il d.lgs 122 è perfettamente adeguato ai suoi scopi e quando applicato tutela in tutte le sue fasi il processo di compra-vendita dell’abitazione dal costruttore.
Qualche anno fa avevamo predisposto un piccolo manualetto per accompagnare l’acquirente all’acquisto della casa in costruzione, con poche e semplici regole. Lo ripropongo con l’invito a tutti coloro che passano da questo blog a scaricarlo e a darne la più ampia diffusione.

Qui potete scaricare il manuale di sopravvivenza.

Dato il numero considerevole di candidati che sono stati raggiunti dal memorandum qui si presenta solo l’elenco dello schieramento di centrodestra, Lega compresa. Nel post successivo il centrosinistra e liste minori e in quello dopo ancora la lista Monti.
I tre asterischi indicano che non c’è stata ancora alcuna risposta. Senza asterischi risposta positiva. Grazie alla collaborazione di Nadia.
Centrodestra:

Monica Guarischi * * *

Mario Mantovani

Dopo aver contribuito fattivamente all’approvazione della legge delega 210 del 2004 e alla pronta emanazione del D.L. 122, ritengo utile che si intervenga nei confronti di chi disapplica le attuali leggi, creando forti disagi alle famiglie e al sistema economico generale. Sen. Mario Mantovani Candidato per il Popolo della Libertà per il rinnovo del Consiglio Regionale di Lombardia

Alberto Saravalle * * *

Sante Zuffada incontrato personalmente da Marco Magni

Laura Ardito incontrato personalmente da Marco Magni

Luca Squeri incontrato personalmente da Marco Magni

Monica Maronati incontrato personalmente da Marco Magni

Gilberto Pichetto Fratin

Ho avuto modo di leggere il memorandum e condivido. Cordialità.

Massimo Verrecchia * * *

Giuseppe Castiglione * * *

Angelino Alfano * * *

Michela Vittoria Brambilla * * *

Mauro Pili * * *

Salvatore Cicu * * *

Settimo Nizzi * * *

Emilio Floris * * *

Fedele Sanciu * * *

Carmelo Porcu * * *

Valentina Morelli * * *

Monica Faenzi * * *

Giacomo Bezzi * * *

Giacomo Caliendo * * *

Raffaele Fitto * * *

Vincenzo Piso * * *

Maurizio Bernardo * * *

Raffaello Vignali * * *

Alessandro Gianmoena * * *

Gaetano Quagliariello * * *

Paola Pelino * * *

Rodolfo Ridolfi * * *

Federica Chiavaroli * * *

Filippo Piccone * * *

Rosanna Scopelliti * * *

Jole Santelli * * *

Dorina Bianchi * * *

Nunzia de Girolamo

Caro Riccardo, sarà mia cura leggere attentamente il memorandum. Sapete benissimo quanto valga per noi del popolo della libertà il valore della casa, e lo dimostra anche il nostro programma politico il quale si basa sull’eliminazione dell’Imu. Grazie a te per l’attenzione e il lavoro che svolgi stando vicino a tutte quelle famiglie vittime fallimenti immobiliari. A presto Nunzia

Deborah Bergamini * * *

Manuela Di Centa * * *

Michaela Biancofiore * * *

Maurizio Del Tenno * * *

Giorgio Leonardi * * *

Massimo Parisi * * *

Gabriele Toccafondi * * *

Maurizio Bianconi * * *

Stefania Prestigiacomo * * *

Isidoro Gottardo * * *

Claudio Fazzone * * *

Andrea Augello

Grazie a lei per la segnalazione

Francesco Aracri * * *

Barbara Saltamartini * * *

Roberto Cassinelli

Molte grazie, lo stampo e lo leggo subito!

Sandro Biasotti * * *

Mariella Bocciardo

Ho letto con molto interesse la sua mail. Le chiedo cortesemente di chiamare a questo numero ****** il dott. ******, che si sta occupando di Imu, edilizia , urbanistica, dismissione di immobili etc… Grazie e un cordiale saluto. Mariella Bocciardo

Mariastella Gelmini

Grazie per avere pensato a me. È un tema senz’altro degno di particolare attenzione.

Le ho risposto: «Gentilissima Mariastella dopo le elezioni dovrete pensarci voi e spero di averla al nostro fianco perché la drammaticità di questa situazione è ormai alla vista di tutti soprattutto dopo che a suo tempo e con lungimiranza nel 2005 il governo Berlusconi esercitò con tempestività la delega ricevuta dal Parlamento all’unanimità».

Antonio Palmieri * * *

Laura Ravetto * * *

Remigio Ceroni * * *

Francesco Casoli * * *

Ignazio Abrignani * * *

Salvatore Piscitelli * * *

Sabrina De Camillis * * *

Angelo Camele * * *

Lucio Malan * * *

Eugenio Minasso * * *

Alessio Butti * * *

Manes Bernardini

Le lascio il numero della segreteria così possiamo concordare *****. Cordialmente, Manes.

Anna Maria Bernini * * *

Sergio Pizzolante * * *

Andrea Gibelli (lega) * * *

Guido Guidesi (lega) * * *

Massimiliano Fedriga (lega) * * *

Matteo Salvini (lega) * * *

Paolo Grimoldi (lega)

Grazie ! A presto!

Marco Rondini (lega) * * *

Gian Marco Centinaio (lega) * * *

Alessandro Morelli (lega)

Giulio Tremonti (lega) * * *

Massimo Garavaglia (lega) * * *

Guido Orfanotti (lega)

Grazie mille! Leggerò la documentazione al più presto per farmi un’idea.

Giacomo Stucchi (lega)

Grazie a lei. Iniziativa condivisibile. Non solo in campagna elettorale. Buona giornata.

Paolo Arrigoni (lega) * * *

Raffaele Volpi (lega)

Le posso chiedere di inviarmi la nota a questa posta ******* grazie e a presto.

Stefano Candiani (lega) * * *

Mariano Porro (lega) * * *

Manuel Vescovi (lega) * * *

Michelino Davico (lega) * * *

Maria Piera Pastore (lega)

Buongiorno Riccardo, in qualità di amministratore della Pagina dell’On. Maria Piera Pastore Candidata al Senato ho provveduto ad inoltrare all’Onorevole il suo messaggio da lei postato. Cordialità. Davide Zanetta

Isabella Arnoldi (lega) * * *

Sergio Divina (lega) * * *

Massimo Bitonci (lega) * * *

Emanuela Munerato (lega) * * *

La ringrazio per l’info.

ELEZIONI 2013 – ISTRUZIONI PER L’USO

«NON DIMENTICATEVI DEL D.LGS. 122»

Per realizzare il nostro obiettivo, la modifica del d.lgs. 122 in senso sanzionatorio, dobbiamo fare in modo che si verifichino alcune condizioni:

1. è necessario che il nuovo Parlamento abbia conoscenza piena del problema e della sua soluzione;
2. è necessario suscitare un interesse reale;
3. è necessario raggiungere un consenso trasversale sulla necessità delle modifiche.

La brochure, che qui potete scaricare è utilizzabile da:

1. associati ASSOCOND-CONAFI (a cui verrà inviata anche via mail);
2. persone che seguono la pagina facebook;
3. tutti coloro che vorranno seguire queste indicazioni per partecipazione e sensibilità civile alla nostra battaglia;
4. media e giornalisti che si conoscono (anche locali).

La brochure va consegnata a mano, via mail o attraverso le condivisioni previsti dai principali social network (facebook, twitter linkdin).

Se:

– consegnata a mano va personalizzata con il proprio nome e cognome da scrivere sull’ultima pagina in modo che il candidato sappia da chi ha ricevuto il documento;
– IMPORTANTE: chiedere sempre il numero di cellulare del candidato o un recapito sicuro al quale far giungere le comunicazioni;
– consegnata via mail o social network inserire nella mail il proprio nome e cognome e rimanere in contatto con il candidato sempre chiedendogli il numero di cellulare.
Va ricordato che la documentazione statistica e l’analisi della situazione in dettaglio e con i dati aggiornati è sempre disponibile presso gli indirizzi e i nominativi segnalati nell’ultima pagina della brochure.

IMPORTANTE!!!! Una volta consegnata la brochure segnalateci il candidato in modo che si possa tenere un registro dei contatti che, a elezioni concluse e a proclamazione degli eletti, ci permetta di contattarli e iniziare il lavoro per favorire la discussione nella prossima legislatura. Gli impegni presi a voce dai candidati andranno verificati e gli eletti verranno coinvolti subito dopo la loro elezione.

Il dlgs 122 non prevede solo la fideiussione obbligatoria a carico del costruttore. Tra gli istituti previsti a tutela degli acquirenti vi è anche il «diritto di prelazione».
A chi si applica e come si esercita è il contenuto di un breve promemoria che ASSOCOND CONAFI ha predisposto per i suoi associati ma anche per tutti coloro che ne hanno bisogno, compresi moltissimi professionisti legali che ancora ignorano dell’esistenza di questo presidio a vantaggio dei propri clienti.
Cliccate qui per scaricare il documento sul «diritto di prelazione»; in questo documento aggiuntivo, a cura dell’Ufficio Studi ASSOCOND CONAFI, la dottrina che spiega e motiva l’applicabilità del diritto di prelazione ai casi in corso, contro chi sostiene motivazioni legate alla cosiddetta retroattività dei dispositivi normativi.