Entrerà in vigore a sei mesi dalla sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Le nostre riserve di massima sono state ben evidenziate dai comunicati stampa dei giorni scorsi. Si tratterà ora di valutare nel dettaglio le singole norme e, soprattutto, i loro effetti nella gestione concreta dei condomini. Personalmente credo che da una prima lettura emerga chiaramente come manchi proprio quello scatto culturale che ci si attendeva per aggiornare e rendere più efficiente un istituto che coinvolge, di fatto, la quasi totalità degli italiani.

Qui il testo approvato dal Senato in via definitiva.

Con l’approvazione definitiva della riforma del condominio un lungo e, per più di un verso, insoddisfacente iter parlamentare, durato almeno due legislature, è giunto a conclusione. Una riforma fondamentalmente snobbata e presa sotto gamba da un Parlamento che non si rende conto che modificare anche solo poche regole nella gestione dei condomini significa, date le cifre in gioco, spostare quantità di soldi e risorse pari a quelle dello Stato… ma tant’è! Ancora una volta una classe politica poco attenta alla realtà sociale e adagiata sui luoghi comuni secondo i quali quando si parla di condominio si parla di liti e assemblea trasformate in rissa… non è così. Ma se non si pensa diversamente si mancano le occasioni, come in questo caso, e si perde l’appuntamento con la possibilità di migliorare un aspetto importante della vita dei cittadini.
Questo il testo del comunicato stampa a firma Augusto Cirla, segretario nazionale ASSOCOND CONAFI:

RIFORMA DEL CONDOMINIO: il Parlamento ha partorito un topolino

Milano, 21 novembre 2012
Il Parlamento ha approvato in via definitiva la riforma del Condominio, ma il plauso arriva solo da cani e da gatti, che finalmente possono restare tranquillamente nel condominio, senza possibilità per nessuno di vietare la loro presenza. Evviva: un’enorme delusione che i condomini da tempo già si aspettavano, leggendo qua e là le notizie che trapelavano dai quotidiani. Si può davvero parlare di “riforma” di una disciplina che da oltre settant’anni aspettava di essere quasi radicalmente rivista? Le grosse modifiche non sono arrivate e quelle apportate sembrano lasciare ampio spazio all’insorgere di nuovo contenzioso giudiziario.
Cassata definitivamente l’idea di attribuire capacità giuridica al Condominio, si resta ancorati all’ormai obsoleta definizione di mero “ente di gestione”, cadendo poi in netta contraddizione nel momento in cui si continua a parlare di patrimonio del Condominio e di possibilità per lo stesso di richiedere autonomamente la trascrizione degli atti presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Una riforma pigra, dunque, che in maggior parte ha preferito limitarsi a trasformare in norma principi che in giurisprudenza avevano ormai trovato ampia conferma: si pensi all’obbligo dell’amministratore di gestire i soldi dei condomini esclusivamente attraverso un conto corrente condominiale, principio peraltro che ASSOCOND-CONAFI da anni – e con non poca opposizione da parte degli amministratori – ne aveva a gran voce richiesto l’applicazione. Si pensi ancora all’estensione all’impianto dell’ascensore dei criteri di riparto delle spese dettati per le scale, argomento sul quale i giudici si erano persino stancati di scrivere.
Una riforma anche timida, perché non ha saputo apertamente affrontare il problema dell’acquisto o della vendita delle parti comuni, impaurita forse dal dovere abbattere il sacro principio della proprietà comune delle parti comuni. E dire che di esplicite proposte di modifica in tal senso non erano mancate, con addirittura previsione di un diritto di prelazione in favore del condomino nel caso di vendita di qualche parte comune. Si è preferito invece nascondersi dietro una generica possibilità di modifica della “destinazioni d’uso delle parti comuni”, lasciando facoltà all’interprete di ravvisare in tale disposizione anche la possibilità di cedere le parti comuni: chiarezza e la trasparenza non sono evidentemente una caratteristica del Condominio. Ben venga almeno la maggioranza super qualificata (800 millesimi e quattro quinto dei partecipanti al condominio) per deliberare la vendita (e l’acquisto?) delle parti comuni: una finestra che, se non altro, consente di superare “il blocco” dell’unanimità dei consensi dei condomini, quasi sempre irraggiungibile a causa di ostinata e ingiustificata opposizione da parte anche di un solo condomino. Nel condominio deve prevalere il buon senso e la solidarietà e non certo l’egoismo e l’opportunismo.
E per l’amministratore? È corretto parlare di una riforma che aumenta le sue responsabilità? La risposta non può essere definitiva, sembra che i maggiori incombenti per l’amministratore siano quelli di tenere il libro dei verbali e di comunicare, al momento della sua nomina, i propri dati anagrafici. La sua carica si rinnova automaticamente, salvo che l’assemblea non ne disponga la revoca: e questo va bene, perché l’operato dell’amministratore deve essere valutato nel tempo e non certo nell’arco di un solo anno.
Male invece per le garanzie sulle possibili indebite appropriazioni dei soldi dei condomini, ipotesi quest’ultima che, nonostante la ferma (e fragile) smentita da parte delle associazioni degli amministratori, ASSOCOND-CONAFI riscontra con preoccupante frequenza.
Che dire infine dei requisiti soggettivi previsti per svolgere l’attività di amministratore: per la Camera è sufficiente non essere ladri e godere dei diritti civili. Attenzione però, perché per coloro che hanno anche casualmente amministrato per un anno nell’ultimo triennio non serve neanche questo: con buona pace del portafoglio dei condomini.
Insomma, una riforma che rischia di diventare una fonte di lavoro sia per chi dovrà gestire l’inevitabile insorgere di contenzioso, appunto gli avvocati, e sia per coloro che saranno chiamati ad interpretarla, giudici in testa.
Una riforma che è già da riformare: e dire che la si aspettava da oltre settant’anni!
Per ASSOCOND-CONAFI
Avv. Augusto Cirla

Venerdì scorso, 28 settembre, la Camera ha approvato la cosiddetta riforma del condominio. Ora dovrà passare in Senato per l’approvazione definitiva.
Un percorso lungo e accidentato che si è concluso, almeno in questa fase con più ombre che luci.
Tanti i rilievi che si possono muovere a un testo in più parti confuso e a volte pasticciato nel quale continuano a persistere vecchie logiche superate dalla realtà dei fatti e flebili e contraddittori tentativi di innovazione.
La realtà del condominio italiano, di dimensioni enormi sia per movimentazione del denaro sia per coinvolgimento della popolazione, ne esce ancora una volta schiacciata sulla mera dimensione proprietaria, trascurando tutti quegli aspetti di volano sociale ed economico per migliorare la condizione di vita nelle nostra città.

Il commento alla riforma di Augusto Cirla, Segretario nazionale ASSOCOND-CONAFI

Ago. 2012: € 600.036

∆ Ago.2012/Ago.2011 =-38,26% (Ago.12-Ago.11)/Ago.11

21°quadrimestre (mag.12+giu.12+lug.12+ago.12) € 2.679.025
∆ 21° quadrimestre / 18°quadrimestre = -26,20%

Montante al 30 ago. 2012 = € 60.650.580

…che dire??? …la crisi morde!!!

Ecco la lettera che abbiamo ricevuto poco fa da CONSAP:

Inizio messaggio inoltrato:

Da: Giulio Ascioti
Oggetto: Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire
Data: 31 agosto 2012 16:48:50 CEST
A: **********************************

                CONSAP S.p.A.
Dipartimento Fondi di Solidarietà
 
 
                Sul blog “Fondo vittime fallimenti immobiliari: un diritto negato” si è recentemente letto il seguente: “Avviso importante per tutti coloro cui Consap sta respingendo le domande: stiamo strutturando un’iniziativa articolata in due fasi 1) lettera di contestazione 2) azione giudiziaria contro Consap”.
 
                Le domande sin qui respinte concernono per lo più ipotesi di acquisto degli immobili in seno a procedure “esecutive”. Ciò in quanto, ai sensi delle leggi vigenti, il Fondo è chiamato ad intervenire nei soli casi di acquisto degli immobili da procedure “concorsuali” (fallimento, liquidazione coatta amministrativa, amministrazione straordinaria, concordato preventivo).
 
                In aderenza a tali leggi, il Comitato del Fondo ha adottato la seguente risoluzione:
Restano…fuori dai benefici del Fondo tutti quei promissari acquirenti che abbiano acquistato la proprietà dell’immobile da costruire, o ne abbiano ottenuto l’assegnazione, a seguito di accordi con la procedura esecutiva, ovvero a seguito di aggiudicazione all’asta nell’ambito della medesima procedura, in qunto l’art. 13 comma 2 del D.Lgs. n. 122/2005 prevede esclusivamente l’ipotesi di acquisto della proprietà o del conseguimento dell’assegnazione “in virtù di accordi negoziali con gli organi della procedura concorsuale, ovvero di aggiudicazione di asta nell’ambito della medesima procedura, ovvero, infine, da terzi aggiudicatari”.
 
                Non è la prima volta (vedi, p.es., sulla ancora non avvenuta emanazione del decreto di individuazione delle sezioni del Fondo) che sul suddetto “blog” vengono definiti in capo a Consap responsabilità e compiti al di fuori di quelli, attribuiti dalla concessione del Ministero dell’economia e delle finanze, prettamente circoscritti alla mera, seppure attenta, esecuzione di disposizioni normative, principalmente di leggi dello Stato.
 
                Pertanto, Consap – in osservanza delle predette disposizioni ed in adempimento agli obblighi concessori – è tenuta a respingere le domande in questione.
 
                D’altronde – come già in altre occasioni (proposte di legge tese a rendere più stringente l’obbligo di rilascio delle fidejussioni, decreto interministeriale di cui sopra) – Consap non mancherà di sostenere, presso le sedi opportune, le iniziative, preventivamente condivise dal Comitato del Fondo, volte, a beneficio delle vittime, alla modifica dell’attuale quadro legislativo.
 
                Si confida che – ovviamente, per quanto possibile – codesta Associazione intervenga, anche sul piano informativo, al fine di scongiurare un contenzioso di certo esito negativo per gli istanti , ma con aggravio dei costi legali del Fondo e possibili intralci nella operatività del medesimo.
 
                Si ringrazia per la collaborazione e si inviano i migliori saluti.
 
 
                                                                                                             Il Responsabile del Dipartimento
                                                                                                                                (G. Ascioti)
 

Marco Cardaci è l’autore di questo articolo apparso sul numero odierno del «Salvagente». Purtroppo il titolo in alto è sbagliato, in quanto la fideiussione é già obbligatorio ai sensi del dlgs 122, a non passare in Parlamento sono state le sanzioni! Pazienza, nella storia della nostra battaglia le imprecisioni della cosiddetta informazione farebbero libro a sé. Qui potete scaricare e leggere l’articolo.

Qui il link all’articolo, con qualche imprecisione, del Corriere di oggi. Se Buzzetti conferma la dichiarazione finale c’è da chiedersi se si ci troviamo di fronte a un irresponsabile o a cosa. Affermare che evitare le sanzioni a chi trasgredisce la legge equivale a evitare un colpo di mano significa proteggere esplicitamente chi non applica la legge. Ma può permettersi un’affermazione del genere il presidente di un gruppo di imprenditori che dice di produrre il 14% del PIL? O dobbiamo credere che il PIL è il prodotto dell’illegalità? Questo signore si deve riprendere il controllo di quello che afferma… E speriamo che non lo abbia affermato!

Ecco il documento che l’ANCE, guardandosi bene dal firmare, ha fatto circolare in Commissione. Il tenore delle argomentazioni, oltre che il contenuto, rende chiaramente visibile la rivendicazione dell’elusione della legge. E questo per dei cittadini organizzati in gruppo di interesse, perché questa è l’ANCE, non altro, è inaccettabile.

Alcuni passaggi sono semplicemente grotteschi, come quando parlano dello squilibrio tra costruttori e acquirenti a vantaggio di questi ultimi, che è come dire che un automobilista può passare con il rosso perché altrimenti favorisce il pedone!

Questa, invece, la nostra controreplica.

Chiarisco il mio pensiero sull’azione di lobbyng. Può essere che a un gruppo di interesse organizzato una legge non piaccia. Può essere che sulla norma si apra una discussione che coinvolga gli interessati. Ma occorre ricordare almeno due occorrenze specifiche che rendono la discussione sul dlgs 122 particolare:
1. la norma è pienamente applicabile in quanto una quota consistente di imprenditori vi si attiene, fa profitti, vende case e le vende meglio, mentre a fallire sono proprio gli imprenditori che non applicano la legge; quindi se proprio si deve modificare la legge non lo si può fare che nella direzione di renderla ancora più cogente attraverso le sanzioni per coloro che non applicandola danneggiano i cittadini e fanno concorrenza sleale ai loro colleghi. ANCE non si è certo mossa in questa logica ed è inspiegabile per un’associazione di moderni imprenditori.
2. non si può aprire un tavolo di trattativa, ammesso e non concesso che lo si debba aprire su queste basi, partendo dalla disapplicazione della legge. Prima mi applichi la legge come qualsiasi altro cittadino poi ne parliamo. Il fatto che i politici di questa disgraziata nazione non colgano neppure lontanamente l’inaccetabilità di una situazione nella quale l’illegalità viene usata per determinare rapporti di forza ci dice più di ogni altra analisi il livello di degrado a cui è giunta la nostra vita politica.

Questo il link alla pagina.
Ringrazio Elisabetta Baronio per l’attenta ricostruzione e Luca Testoni per il supporto fornito.

Inviato a tutta la stampa stamane:

L’incredibile autogol di costruttori (ANCE) e Partito democratico:
respingono uniti un emendamento per il rispetto della legge!!

Milano, 29 luglio 2012

Se questa è, per la nostra nazione, la stagione del rigore, del ritorno al rispetto delle regole (e quindi alla legalità), dobbiamo registrare e denunciare una clamorosa eccezione a questo principio, della cui affermazione senza eccezioni tutti avevamo, invece, bisogno.

Nel 2004 il nostro Parlamento ha introdotto con unanimità di consensi bi-partizan un sistema di regole per garantire la tutela degli acquirenti di immobili da costruire, evitando loro la perdita dei risparmi di una vita, nel caso di fallimento del venditore costruttore (tutto ciò in linea con la legislazione degli altri paesi europei).

Questo sistema di regole è stato violato costantemente dai costruttori, che soltanto in misura estremamente limitata (meno del 30%) l’hanno rispettato, in ciò facilitati dalla inconsistenza del sistema sanzionatorio che la legge presentava.

A fronte del costante incremento dei fallimenti nel settore dell’edilizia negli ultimi cinque anni e, dopo aver rilevato che tutte le imprese fallite avevano violato la legge in questione in danno di migliaia di famiglie, alcuni parlamentari, appartenenti a forze politiche diverse e spesso contrapposte tra loro, hanno proposto l’emendamento 9.020 al AC 5312, “Conversione in legge del decreto legge 22 giugno 2012, n. 83, recante misure urgenti per la crescita del Paese”, emendamento contenente modifiche al d.lgs. 122/05 atte a introdurre un efficace sistema sanzionatorio tale da garantire l’applicazione rigoroso della legge e quindi il ritorno alla legalità.

Su tale emendamento è stato registrato il parere favorevole del Governo, ma le Commissioni riunite VI e X della Camera dei Deputati, presso la quale si procedeva all’esame degli emendamenti sono state fatte segno dell’immancabile intervento della lobby dei costruttori (ANCE) che, con uno sconvolgente travisamento dei valori e delle loro priorità, ha rappresentato il “gravissimo” danno che i costruttori avrebbero subito, ove fossero stati costretti ad applicare la legge!

Se siamo stupefatti dal fatto che ANCE, nonostante le innumerevoli affermazioni di principio sulla necessità del rispetto delle regole, nel concreto dimostri un così palese disprezzo del principio di legalità e una scarsa attenzione verso quella minoranza di costruttori che danno rigorosa applicazione della legge di tutela degli acquirenti, siamo addirittura esterrefatti nel registrare che la Commissione, dopo il parere negativo all’emendamento espresso dall’on.le Alberto Fluvi (Partito Democratico) ha fatto cadere l’emendamento, che pure aveva riportato il parere favorevole del Governo.

L’on.le Alberto Fluvi e tutti gli onorevoli componenti delle predette Commissioni dovranno spiegare alle migliaia di cittadini che perderanno casa e danaro nel prevedibile incremento delle procedure fallimentari del settore dell’edilizia, per quale motivo sia stata persa l’occasione di rendere efficace ed operativa una legge dello Stato, che all’unanimità i parlamentari avevano approvato sette anni fa.

Non vorremo pensare che quella legge vada bene solo come effetto “annuncio”, mentre la sua effettiva applicazione turberebbe eccessivamente il “mercato”.
Ma dove è andato tutto quel gran parlare dell’etica d’impresa!

E perché è accettabile per un rappresentante del popolo che la illegalità sia posta a presidio degli interessi di una categoria?